"신축 너무 비싸" 서울 집값, 20년 넘은 '구축'과 10년 내 '준신축'이 이끌었다[부동산AtoZ]

올해 서울 아파트 가격 상승세는 20년이 넘은 '구축'과 5~10년 차 '준신축'이 견인한 것으로 나타났다. 5년 이하 신축은 유일하게 상승 폭이 꺾이며 상승률 1위에서 하위권으로 밀렸다. 분양가에 대한 부담이 커진 반면, 재건축 기대감은 높아지면서 수요가 이동한 것으로 분석된다.

13일 한국부동산원 '연령별 아파트 매매가격지수(주간)'의 올해 42주간 누계 변동률(1월1주차~이달 1주차)을 계산한 결과, 서울 아파트의 연식별 상승률 1위는 5년 초과~10년 이하(8.31%)로 집계됐다. 이어 20년 초과가 7.40%의 상승률로 2위를 차지했다. 10년 초과~15년 이하(6.58%)와 5년 이하(6.44%), 15년 초과~20년 이하(5.71%)가 그 뒤를 이었다. 한국부동산원은 아파트를 연식 기준 다섯 개 그룹으로 나눠 통계를 낸다. 서울은 동남·서남·동북·서북·도심 등 다섯 권역별로 집계한다.

1년 전과 비교하면 주도권 교체가 뚜렷하다. 5년 이하 신축은 지난해 같은 기간 7.28% 상승으로 1위를 차지했다. 올해에는 상승률이 0.84%포인트 감소하며 조사 대상 연식 5개 중 4위로 밀렸다. 올해 상승 폭이 줄어든 연식은 5년 이하가 유일하다. 반면 20년 초과 구축은 지난해 3.67% 상승에서 올해 7.40%로 상승 폭이 3.73%포인트 확대됐다. 5년 초과~10년 이하 역시 지난해 5.64%에서 올해 8.31%로 2.67%포인트 늘었다. 10년 초과~15년 이하와 15년 초과~20년 이하의 상승률도 1~2%포인트가량 증가했다.

5년 초과~10년 이하의 '준신축'이 가장 높은 상승 폭을 기록한 것은 '고분양가'로 인한 부담에 따른 것으로 풀이된다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 9월 기준 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4547만원이었다. 3.3㎡당 분양가는 2023년 9월 3200만원, 지난해 9월 4424만원 등 지속 상승하고 있다. 2년 전과 비교하면 42% 오른 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "신축 분양가가 천정부지로 치솟자 가격 저항을 느낀 수요자들이 신축 매수를 포기하는 대신, 주거 여건이 이미 잘 갖춰진 5~10년 차 준신축을 합리적인 '차선책'으로 선택한 것"이라며 "준신축이 서울 전체에서 가장 높은 상승률을 기록한 배경"이라고 말했다.

준신축과 함께 시장을 이끄는 또 다른 축은 연식 20년 이상인 구축 아파트다. 특히 재건축 이슈가 밀집한 동남권(강남·서초·송파·강동)에서는 20년 초과 아파트가 서울 모든 지역과 모든 연식을 통틀어 상승률 1위(15.30%)를 기록했다. 20년 초과 아파트의 서울 평균 상승률(7.40%)은 물론, 같은 동남권의 5년 이하(8.81%)와 5년 초과~10년 이하(10.21%) 등을 모두 앞질렀다. 지난해 같은 기간 상승률(6.73%)과 비교해도 8.57%포인트 높은 수치다.

서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악)에서도 20년 초과 아파트가 지역 내 다른 모든 연식을 제치고 가장 높은 상승률(6.78%)을 기록했다. 서북권(은평·서대문·마포)과 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원)에서는 5년 초과~10년 이하가 각각 9.71%, 8.78%로 가장 높은 상승률을 보였다. 도심권(종로·중·용산)은 10년 초과~15년 이하가 8.37%로 상승률 1위를 기록했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "압구정, 목동, 여의도 등 대형 사업지들이 시공사 선정에 나서는 등 사업이 눈에 보이기 시작한 영향이 크다"며 "안전진단 완화 등 잇따른 정부의 규제 완화 시그널도 노후 단지들의 기대 심리를 자극했다"고 말했다. 그는 "재건축 예정 아파트가 집값 상승을 이끄는 상황이기에 정부가 재건축 초과이익환수제 손질에 나서기 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.