복잡해진 내집마련 셈법…청약이력·자금계획 살펴야[실전 재테크]

10·15 부동산 대책 이후 잠잠했던 아파트 청약 물량이 이달부터 본격적으로 나온다. 서울과 경기 일부 지역은 고강도 규제 지역으로 묶이면서 청약 요건이 한층 강화됐다. 과거에 비해 가수요가 걷히면서 내 집 마련을 노리는 수요층 입장에서는 당첨 가능성이 그만큼 높아질 것으로 예상된다.

다만 1순위 자격이 강화되고 대출 여력이 크게 줄어든 터라 각자 과거 청약 이력을 살피거나 자금계획을 꼼꼼히 따져 접근해야 한다. 수도권 비규제지역에서는 자금조달 여력이 상대적으로 나아져, 청약 접수를 시작한 일부 단지에서는 경쟁률이 높아지는 등 시장의 관심이 쏠리는 기류도 감지된다.

12일 시장조사업체 직방이 집계한 자료에 따르면 이달 전국 아파트 분양물량은 3만6642가구로 지난해 같은 기간보다 24% 늘어날 것으로 예상된다. 전체 물량의 4분의 3 정도가 수도권에 몰려 있다. 수도권에서 이달 분양했거나 분양할 29개 단지 가운데 7곳(8784가구)이 규제지역, 22곳(1만8247가구)은 비규제지역에 있다. 상대적으로 규제가 덜한 곳에서 활발한 모양새를 띤다.

지난달 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 묶였다. 기존 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 그대로인데 다른 지역에서는 청약제도가 깐깐해졌다. 우선 1순위 청약자격을 얻기 위해선 가입 후 2년이 지나야 하고 세대주여야 한다. 부부라면 세대주 한 사람만 신청할 수 있다. 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이어도 청약할 수 없다. 2년 이상 거주한 이가 우선 공급받는다는 조건도 붙는다.

민간 아파트 가점제 적용 비율도 높아졌다. 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%, 60~85㎡는 가점제 70%, 85㎡ 초과는 80%로 정해져 있다. 비규제지역에서 85㎡ 이하 가점제 40%, 85㎡ 초과는 추첨제로만 뽑는 것과 다르다. 추첨으로 공급하는 물량도 75%는 무주택자에게, 25%는 1주택자에게 먼저 돌아간다. 청약에 당첨된 이후에도 3년간 전매제한(지방 1년)이 적용된다. 재당첨 제한은 10년, 부적격 재당첨 제한도 1년이다.

대출도 빠듯하다. 앞서 9·7 공급대책에서 규제지역 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮췄는데 이번에 바로 적용됐다. 주택을 갖고 있으면 LTV가 0%라 아예 주담대를 받을 수 없다. 생애 최초 주택이면 70%까지 가능하다. 주담대 한도를 6억원으로 두는 건 중도금 대출의 경우 적용되지 않는다. 입주 즈음 잔금대출로 전환할 때는 적용된다. 주담대 한도는 분양가가 아니라 시세에 맞춘다. 통상 분양 아파트 잔금대출은 주변 단지 가격을 참고하는 만큼 미리 시세를 가늠해두고 청약을 넣어야 한다. 15억원 이하라면 최대 6억원까지지만, 15억원이 넘으면 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 나온다.

비규제 지역은 취득세 기본세율(1~3%)이 적용되고 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 가능하다. 규제지역에 견줘 자금 조달 부담이 낮은 편이다. 세대원도 청약이 가능하며 1순위 청약 자격은 가입기간 12개월 이상이면 된다.

각종 광역교통망을 갖추거나 점차 개선될 여지가 있는 비규제 지역을 중심으로 청약 관심은 꾸준한 편이다. 김포골드라인·지하철 5호선 연장(추진 중) 등 교통망이 나아졌거나 점차 개선될 가능성이 높은 김포가 대표적이다. 지난해 분양한 김포 북변 우미린 파크리브, 한강 수자인 오브센트 등 대단지 청약도 일찌감치 100% 계약을 마쳤다.

지난달 청약을 접수한 김포 풍무 호반써밋의 청약 경쟁률은 평균 7.3대 1(1순위·이하 동일), 풍무역 푸르지오 더마크는 17.4대 1을 기록했다. 시장조사업체 리얼투데이에 따르면 올해 안에 경기권 비규제지역에서는 4개 단지 5000여가구, 인천에서는 3개 단지 4900여가구가 분양을 앞두고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 내 공급부족이 단기간에 해소되기 어려운 구조적 문제인 만큼 교통망 개선을 등에 업는 서울 확장권으로 수요 쏠림 현상이 당분간 이어질 것"이라고 설명했다.

분양가가 오른 만큼 상한제 단지에 대한 관심도 여전히 높다. 주택도시보증공사 집계를 보면 올해 9월 말 기준으로 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1948만원으로 지난해 같은 기간보다 3.77% 올랐다. 서울은 4547만원으로 같은 기간 2.96%, 수도권 기준으로는 2876만원으로 3.18% 올랐다. 경기 시흥(시흥거모 엘가 로제비앙), 수원 당수지구(서수원 에피트 센트럴마크), 인천 검단신도시(검단호수공원역 파라곤 메트로파크) 등 일부 분양가 상한제 적용단지가 연내 분양을 앞두고 있다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "새 아파트 선호는 여전하나 규제지역 확대, 금융규제 강화로 청약 문턱이 높아져 시장은 점차 자금 여력이 있는 수요자 중심으로 재편될 것"이라며 "자금 부담이 큰 수요자는 상대적으로 조건이 완화된 지역이나 가격, 면적 등을 조정한 대체 선택지로 이동해 시장 내 수요·공급이 새로운 균형점을 찾아가는 과정"이라고 말했다.