규제 전 분양승인 서두른 분당·광명 '비규제 단지', 청약 열기 뜨겁다[부동산AtoZ]

10·15 대책으로 후 규제지역에 포함됐지만, 대책 발표 전 입주자 모집 승인을 발 빠르게 마친 분양 단지들이 각광받고 있다. 규제 지역에 포함됐지만 규제 전 청약 기준을 적용받아 높은 분양가에도 수요는 몰릴 것으로 보인다.

11일 청약홈 등에 따르면 전날 특별공급 청약접수를 진행한 '더샵 분당 티에르원'은 투기과열지구 지정 전 입주자 모집 승인을 받은 단지로, 특별공급 55가구 모집에 900명이 신청했다. 평균 경쟁률은 16.36대 1을 기록했다.

이 단지는 투기과열지구에 포함되지만, 규제지역 전 기준을 적용받아 양호한 성적을 거뒀다. 투기과열지구로 지정되면 세대주만 1순위 청약이 가능하지만, 이 단지는 세대원도 청약이 가능하다. 청약통장 가입 기간은 12개월 이상이면 지역·면적별 예치금을 충족하면 청약할 수 있다. 전용 85㎡ 이하는 서울의 경우 300만원, 성남시와 경기도는 200만원이다.

토지거래허가구역의 경우 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 그러나 이 단지는 규제를 벗어나 대출이 없으면 실거주 의무가 발생하지 않는다. 재당첨 제한도 없다.

다만 전매제한은 3년(수도권 기준)이 적용된다. 규제지역 이후 분양 단지는 조정대상지역 재당첨제한 7년, 투기과열지구는 10년을 적용받는다. 대출 규제는 규제지역과 동일하다. 중도금 대출 땐 담보인정비율(LTV) 40%까지만 받을 수 있다.

분양 관계자는 "잔금을 낼 때 주택을 담보로 대출을 받으면 모든 현장에서 동일하게 실거주 의무가 발생해 6개월 이내에 입주를 해야 한다"고 설명했다.

17일부터 특별공급이 시작되는 힐스테이트 광명 11(가칭)도 지난달 15일 이전 입주자 모집 승인을 마쳤다. 청약 당첨 후 입주 전(2029년 6월 예정)까지 3년 6개월 이상 기간이 남아, 소유권 이전 등기 이전에는 전매가 가능하다. 이 단지도 청약 자격은 비규제지역과 동일하며, 재당첨 제한이 없다.

두 단지 모두 분양가 상한제를 적용받지 않아 인근 단지 대비 분양가가 높게 책정됐다는 점에서 청약 결과에도 관심이 쏠린다. 더샵 분당 티에르원의 분양가는 평당 6700만~7100만원 수준으로, 국평 기준 분양가가 24억3000만~26억8400만원에 달한다. 분양가 상한제 적용 단지인 '반포 래미안 트리니원'의 국평 분양가(26억5100만~27억4900만)와도 근접한다. 힐스테이트 광명 11의 3.3㎡당 분양가는 4500만원으로 광명 일대에서 가장 높은 분양가다. 이 단지의 국평 기준 분양가는 16억2600만~16억4100만원대다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "토허제나 규제지역의 규제를 피할 수 있어 청약은 성공적으로 이뤄질 수 있을 것으로 보이지만 분양가가 다소 높다고 판단될 경우 약점으로 작용할 수도 있다"며 "수요자들은 향후 가치 상승 여력이 있는 매입 가격인지, 자기 자본으로 납부 가능한지, 입주를 언제 할 수 있는지를 살펴보고, 분양 대금을 어떻게 낼지도 철저히 검증해야 한다"고 말했다.

김 위원은 이어 "앞으로 입지가 좋은 지역에서 분양 물량이 나올 예정이지만 대출 규제로 자산 형성 여력이 충분하지 않으면 청약에도 참여하기 쉽지 않은 상황"이라며 "분양 단지도 입지별 양극화, 청약 수요자들에게도 양극화가 나타날 수 있다. 자산 형성이 되지 않은 청년층이나 신혼부부에 대한 대출 규제 완화 등도 고려해 볼 필요가 있다"고 설명했다.