서울 아파트, 매매가가 분양가보다 평당 1000만원 비싸…청약 '안전마진' 4배 확대[부동산AtoZ]

올해 들어 서울 아파트 매매가와 분양가의 간극이 훌쩍 벌어진 것으로 나타났다. 불과 1년 전 3.3㎡당 200만원대였던 차이는 1000만원 이상으로 확대됐다. '안전마진이 보장되는 시장'이라는 인식과 함께 실거주 의무 관련 유연성과 장기 분납 등 청약제도의 장점이 재조명되면서, 서울 청약 시장의 인기는 더욱 달아오를 것으로 전망된다.

23일 주택도시보증공사(HUG)와 KB부동산 통계에 따르면, 지난 10월 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4695만원, 같은 달 서울 아파트 매매가는 5727만으로 나타났다. 둘의 격차는 1032만 원이다. 이를 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 약 2억 6000만 원의 시세차익이 발생하는 셈이다.

1년 전인 2024년 10월만 해도 서울의 분양가는 4687만원, 매매가는 4919만원으로 격차는 232만 원 수준에 그쳤다. 하지만 이후 1년간 매매가는 16.4% 급등했지만, 분양가는 0.17% 상승에 그치며 격차가 4배 이상으로 벌어졌다.

이처럼 분양가와 매매가의 차이를 일컫는 '안전마진'이 크게 늘어난 데에는 분양가 상한제가 핵심 요인으로 지목된다. 분상제는 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 민간택지에 적용 중이며, 공공택지에도 기본적으로 적용된다. 분상제 적용 지역은 시세의 절반가량에 분양되는 단지도 많아, 서울 평균 분양가 상승을 억제하는 효과를 낳고 있다.

대표적으로 최근 서초구에서 분양한 '래미안 트리니원' 전용 84㎡는 분양가가 약 27억 원으로 책정됐다. 하지만 인근 시세는 50억~60억 원에 형성돼 있다. 청약으로 최대 30억 원 가까운 안전마진이 발생하는 셈이다.

강남3구와 용산을 제외한 서울 대부분 지역은 안전마진이 1억~2억 원 내외 수준이다. 하지만 기존 신축 아파트보다 저렴하게 공급된다는 점 자체가 청약 수요를 끌어들이는 결정적 요인으로 작용한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "서울은 '신축이 기축보다 싼 시장'"이라며 "강남·용산 외 지역에서도 분양가 자체가 인근 신축 시세보다 낮아 실수요자 입장에서는 매우 유리한 조건"이라고 했다.

반면 지방은 서울과 정반대 흐름을 보이고 있다. 5대 광역시의 10월 기준 3.3㎡당 평균 분양가는 1994만 원, 매매가는 1290만 원으로, 분양가가 704만 원(54.6%) 더 비싸다. 1년 전(2024년 10월)에는 분양가 1786만 원, 매매가 1292만 원으로 격차가 494만 원(38.2%) 수준이었다. 1년 새 분양가는 11.7% 급등하고 매매가는 되레 하락하며 간극이 더 벌어졌다.

청약 시장의 또 다른 흡인력은 '실거주 의무'와 관련된 유연성에서 비롯된다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 기존 아파트는 매입 시 2년 실거주 의무가 부여된다. 그러나 국토교통부에 따르면 신규 분양 아파트는 거래허가 대상이 아니다. 즉, 청약 당첨자는 입주 시 실거주하지 않아도 되고 전월세를 놓아 잔금 등을 충당할 수 있다. 다만 주택담보대출을 받으면 전입의무가 발생하기 때문에 대출을 받지 않았을 경우에만 임대가 가능하다.

분상제가 적용되는 지역은 별도로 '2~5년 실거주 의무'가 기본적으로 부과된다. 이 경우에도 중도금이나 잔금대출을 받지 않으면 입주 후 3년간 실거주가 유예되고 임대 운영이 가능하다. 이른바 '3년 실거주 유예' 제도다. 지난해 3월 분상제 적용 아파트 청약 당첨자들에게 적용하는 실거주 의무를 3년 유예하는 내용의 주택법 개정안이 통과된 덕분이다.

임대가 나을지, 대출이 나을지는 아파트 가격에 따라 유불리가 존재한다. 서울 평균 전세가율이 약 40% 수준임을 고려할 때, 분양가가 15억 원 이하인 아파트는 대출 없이 임대를 한다면 오히려 자금 투입 부담이 클 수 있다. 15억원 이하 아파트의 대출한도는 최대 6억원이기 때문이다. 반면 분양가가 15억원을 넘으면 대출한도가 4억 원(25억 원 초과는 2억 원)으로 축소되기 때문에, 분양가를 대출없이 치르고 전세를 놓는 것이 더 유리한 자금 운용법이 될 수 있다.

또한 대부분 민간 분양은 계약금-중도금-잔금 구조의 장기 분납 방식이어서, 당첨 후 입주까지 2~3년간 자금 계획을 세울 수 있는 기간이 주어진다. 대출 규제가 강화된 현시점에서 이런 청약 구조는 실수요자의 자본투입 부담을 줄여주는 구조로 재조명되고 있다.

박 대표는 "청약 제도는 예전과 같지만, 시장이 바뀌며 제도의 장점이 새삼 드러나고 있다"며 "분양가 규제와 매매가 상승이 맞물리는 한, 서울 청약의 인기는 계속 이어질 것"이라고 했다.