집값은 멈췄는데, 거래는 얼어붙었다 [부동산+]

서울 아파트 거래량 두 달 새 3분의 1로 감소
서울 아파트 단지 모습. 뉴스1
서울 노원구의 한 30평대 아파트에 전세로 거주 중인 직장인 김모(36)씨는 내년을 목표로 첫 내 집 마련을 준비하고 있다. 최근까지는 매물을 꾸준히 살펴봤지만, 요즘 들어서는 시장을 지켜보는 쪽으로 방향을 틀었다. 거래가 급감했다는 소식은 들리지만 가격이 눈에 띄게 내려오지 않아서다. 김씨는 “집값이 크게 떨어질 거라고 기대하지는 않는다”며 “다만 내년까지 다시 폭등하는 일만은 없었으면 좋겠다”고 말했다.

정부의 고강도 부동산 규제 이후 서울 아파트 시장이 얼어붙었다. 거래량은 급감했지만 가격 조정은 제한적인 흐름을 보이면서, 규제가 집값보다 거래를 먼저 멈춰 세웠다는 평가가 나온다.

24일 부동산 데이터 플랫폼 아실에 따르면 10·15 대책 이후 서울 아파트 매매 거래량은 급격히 줄었다. 10월 서울 아파트 매매 거래량은 8916건이었지만, 11월에는 3153건으로 한 달 만에 3분의 1 수준으로 감소했다. 12월 들어서는 현재까지 집계된 거래량이 1133건에 그치고 있다.

대표적인 주거지인 노원구의 감소 폭은 더 가파르다. 인구 약 48만 명으로 서울 자치구 가운데 인구수 5위에 해당하는 노원구의 아파트 매매 거래량은 10월 659건에서 11월 199건으로 줄었고, 12월에는 현재까지 83건에 불과하다. 불과 두 달 사이 거래량이 사실상 ‘급제동’이 걸린 셈이다.

거래가 급감했지만 가격 흐름은 지역별로 온도 차를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 노원구의 아파트 매매가격 상승률은 10·15 대책 전후로 큰 변화가 없었다. 대책 발표 이틀 전인 10월 13일 기준 노원구 아파트 매매가격 상승률은 0.15%였고, 대책 2주 뒤인 10월 27일에는 0.05%로 낮아졌다. 가장 최근인 11월 15일 기준 상승률도 0.06%로, 규제 전후를 통틀어 완만한 흐름에 머물렀다.

반면 일부 지역에서는 규제 직전 단기 급등세가 나타났다. 마포구의 경우 10월 13일 기준 주간 아파트 매매가격 상승률이 1.29%에 달했다. 이는 10억 원짜리 아파트 한 채 가격이 일주일 만에 약 1290만 원 오른 셈으로, 주간 지표 기준으로는 상당히 가파른 상승폭이다. 규제 이후 거래는 급감했지만, 지역별로 가격 흐름이 엇갈리면서 시장의 체감 온도 차도 커지고 있다는 분석이 나온다.

이 같은 흐름을 두고 시장 일각에서는 가격이 본격적으로 오르지도 않은 지역까지 토지거래허가구역으로 묶은 것이 과도한 대응 아니었느냐는 지적도 제기됐다. 특히 노원구처럼 실수요 비중이 높은 지역의 경우, 가격 급등 조짐이 뚜렷하지 않았음에도 규제가 선제적으로 적용되면서 거래 위축 효과가 먼저 나타났다는 평가다.

거래가 끊기면서 가격 조정이 나타날 기회 자체도 줄어들었다는 분석도 나온다. 매수자들은 대출 규제와 추가 정책 가능성을 의식해 관망에 들어갔고, 집주인들은 “지금 팔 이유가 없다”며 매물을 거둬들이는 분위기다. 급매가 나오기보다는 거래 자체가 실종되면서, 가격은 내려가지도 오르지도 않는 정체 국면이 이어지고 있다.

실수요자 입장에서는 판단이 더 어려워졌다. 전세 시장 불안으로 매매 전환을 고민하지만, 강화된 대출 규제 속에서 무리하게 진입하기도 부담스럽기 때문이다. 김씨는 “집을 사기엔 여전히 부담스럽고, 기다리자니 또 언제 가격이 튈지 모르겠다는 불안도 있다”며 “지금은 사지도 팔지도 않는 시장이 된 것 같다”고 말했다.

시장에서는 이번 규제가 ‘가격 안정’보다는 ‘거래 억제’에 더 직접적인 영향을 미쳤다는 평가가 나온다. 거래가 활발해야 가격 조정도 나타나지만, 거래가 먼저 멈춘 상황에서는 가격이 시장의 판단을 받기 어려워진다는 것이다.

노원구의 한 공인중개사는 “이쪽 지역은 가격이 오르기 전에 규제가 먼저 들어간 측면이 있다”며 “결과적으로 집값을 잡기보다는 거래를 묶어둔 효과가 더 컸고 지금 와서 풀기도 애매할 것”이라고 말했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com