규제 한파로 상승거래 얼어붙어도… 서울만 되레 ‘후끈’

아파트값 ‘서울 불패’ 지속 10·15 규제 여파 전국 거래량 급감에도 서울 집값 상승세 여전히 꺾이지 않아 영등포·마포·동작 등 한강벨트 신고가 강남 3구도 상승거래 비중 60% 웃돌아 “매수 심리 위축에도 도심권 위주 강세”
올해 토지거래허가제와 대출 규제 강화 등 부동산 정책이 줄이어 발표되면서 그때마다 수도권 아파트 거래량이 크게 출렁인 것으로 나타났다.

특히 초강력 규제를 담은 ‘10·15 부동산 대책’ 이후 거래가 급감했지만 서울 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 지난달 전국적으로 아파트 상승거래 비중이 10월보다 줄어든 가운데 서울은 오히려 커졌다.

◆대책 따라 거래량 요동…최대 180% 급증도
14일 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 올해 서울 아파트 월별 거래량 증감률은 전년 대비 -50.1%에서 최대 +180.9%까지 벌어졌다. 다방은 국토교통부 실거래가를 바탕으로 지난해와 올해 1∼11월 서울 아파트 매매 거래 13만1734건과 경기 아파트 매매 거래 25만4506건을 분석했다고 밝혔다.

서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 해제와 확대 재지정이 있었던 2월과 3월 거래량은 전년 동기 대비 각각 149.9%, 139.5% 증가했다.

이후 4월은 23.6%, 5월은 60.9% 상승해 증가폭이 다시 축소됐다.

주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 등 대출 규제 강화를 골자로 한 ‘6·27 대책’이 발표된 6월 서울 아파트 거래량은 1만2595건으로 올해 들어 가장 가장 많았다. 전년 동기 7958건과 비교해 58.3%(4637건) 늘어난 수치다. 대책 발표 전 마음이 급해진 수요자들이 몰렸기 때문으로 해석된다.

‘9·7 주택 공급 대책’이 나온 9월 거래량은 8975건으로 전년 동기(3195건) 대비 180.9%(5780건) 급증했다. 6·27 대책 이후 관망하던 수요자들이 기대에 미치지 못하는 공급 대책 발표 이후 매수에 나섰다는 분석이 나왔다. 7월(4626건)과 8월(4595건) 거래량은 각각 전년 대비 50.1%, 30.0% 줄었다.

10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역·토허구역 ‘삼중 규제’로 묶이면서 시장은 급격히 얼어붙었다. 11월 서울 아파트 거래량은 2494건으로 대출 규제를 받던 전년 동기(3558건)보다도 29.9%(1064건) 줄었다.

반면 일부 지역(12곳)만 규제 대상이 된 경기 아파트 거래량은 11월 1만789건으로 전년 동기(7730건) 대비 39.6%(3059건) 늘면서 서울과 상반된 흐름을 보였다.

지난달 서울 아파트 평균 매매가는 13억1045만원으로 전년 동기 대비 6272만원(5.0%) 올랐다.

같은 기간 경기도 아파트 평균 매매가는 5억2735만원으로, 전년 동기 대비 814만원(1.6%) 상승했다.

11월 전년 대비 평균 매매가 증감률을 면적별로 살펴보면 서울은 60㎡ 이하(15.9%↑), 60㎡ 초과 85㎡ 이하(5.5%↑)에서 가장 큰 상승폭을 기록했다. 하락폭은 서울의 경우 전용면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하(9.3%↓), 경기는 135㎡ 초과(21.1%↓)에서 가장 컸다.

구체적으로 서울 아파트의 면적별 전년 대비 평균 매매가 변동률은 △60㎡ 이하 15.9%↑ △60㎡ 초과 85㎡ 이하 4.8%↑ △85㎡ 초과 102㎡ 이하 9.3%↓ △102㎡ 초과 135㎡ 이하 6.7%↓ △135㎡ 초과 0.7%↑로 집계됐다. 경기 아파트는 △60㎡ 이하 3.9%↑ △60㎡ 초과 85㎡ 이하 5.5%↑ △85㎡ 초과 102㎡ 이하 10.0%↓ △102㎡ 초과 135㎡ 이하 11.9%↓ △135㎡ 초과 21.1%↓ 등으로 나타났다.

다방 관계자는 “올해는 토지거래허가제, 주택담보대출 규제 등 다양한 부동산 대책이 시행되며 시장이 크게 요동쳤다”며 “대출 부담과 매수 심리 위축으로 서울에서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 위성 수도권으로 이동하려는 현상이 두드러지고 있어 면밀한 관찰이 필요하다”고 말했다.

◆전국 상승거래 꺾였는데…서울만 더 늘었다
10·15 부동산 대책이 시장에 찬물을 끼얹으며 지난달 전국 아파트 상승거래 비중은 줄었지만 서울은 여전히 강세였다.

특히 서울 영등포·마포·동작구 등 ‘한강 벨트’에서 신고가 거래가 이어지며 상승거래 비중을 끌어올렸다.

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 11월 전국 아파트 매매 거래 중 상승거래 비중은 45.3%로, 전월(46.6%)보다 소폭 줄었다. 보합거래는 14.1%, 하락거래는 40.7%로 나타났다.

수도권의 상승거래 비중은 11월 45.4%로, 10월(47.6%) 대비 축소됐다. 같은 기간 보합거래는 16.1%에서 16.9%로, 하락거래는 36.3%에서 37.8%로 비중이 커졌다.

반면 서울은 상승거래 비중이 10월 52.2%에서 11월 54.1%로 1.9%포인트 늘면서 수도권에서 유일하게 확대됐다. 직방 관계자는 “10·15 대책 이후 매수 심리가 위축되며 전체 거래량은 줄었지만, 영등포·마포·동작구 등 도심권을 중심으로 상승거래가 일부 이어지면서 서울의 상승거래 비중 확대를 견인했다”고 설명했다.

강남 3구(강남·서초·송파)의 상승거래 비중은 10월 64.1%에서 11월 60.7%로 3.4%포인트 낮아졌으나 여전히 높은 비중을 유지했다. 규제 이후 수요자들의 관망 흐름이 일부 반영됐지만, 60% 이상이 상승거래라는 점은 강남권 고가 아파트 시장이 여전히 가격 방어력을 갖추고 있다는 의미라고 직방은 분석했다.

수도권 내에서도 경기는 상승거래 비중이 10월 45.7%에서 11월 44.2%로 축소됐고, 인천은 43.6%로 전월과 같았다. 10·15 대책으로 경기 일부 지역이 규제지역으로 묶이면서 시장이 다소 소강상태를 보인 데다 비규제지역에서도 매수자들이 신중한 태도를 보인 것으로 풀이된다.

지방의 11월 상승거래 비중은 45.2%로 10월(45.4%)보다 소폭 낮아졌다. 지역별로는 울산(49.2%), 전북(49.0%), 부산(47.5%), 대전(46.9%), 대구(45.7%) 등의 상승거래 비중이 높았다.

유지혜 기자 keep@segye.com