'강남 60%, 노원 0%'…신고가 거래 비중 '양극화' 규제 이후 더 커졌다[부동산AtoZ]

이번 달 서울 아파트 신고가 거래 비중이 올해 월간 기준 최고치를 기록할 것으로 전망된다. 지난 10월20일 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 후, 신고가 비중이 높은 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 거래량 비중이 상승한 영향으로 분석된다. 이들 지역은 신고가 비중이 더 높아지거나 높은 수준을 유지했다. 반면, 노원·도봉·강북(노·도·강) 등 외곽지역은 비중이 '0'을 기록하거나 정체됐다. 규제 이후에도 '똘똘한 한 채'를 마련하려는 이들의 최선호 지역 쏠림 양상이 강해지면서 서울 내 양극화가 더 심해졌다는 지적이 나온다.

26일 직방에 의뢰해 국토교통부 실거래가 시스템 자료를 분석한 결과, 이달 1~24일 기준 서울 아파트 매매 859건 가운데 268건(31%)이 종전 최고가를 넘어선 신고가 거래로 집계됐다. 신고가 거래는 동일 단지·동일 면적 기준 과거 최고 실거래가를 다시 쓰는 거래를 뜻한다. 올해 들어 신고가 비중이 가장 높았던 달은 10월(27%)이었지만, 현재 추세라면 11월이 연간 최고치를 새로 쓸 가능성이 크다.

지난 3월부터 토허구역으로 먼저 묶였던 강남3구와 용산구는 신고가 비중에서 압도적 강세를 보이고 있다. 강남구는 이달 들어 거래 95건 중 57건이 신고가였다. 그 비중은 60%에 달해 올해 월간 기준 최고 수준을 기록했다. 용산구도 22건 중 13건이 신고가(59.1%)로 연중 최고치를 기록했다. 서초구(57.7%), 송파구(43.8%)는 연중 최고치에는 못 미쳤지만, 여전히 높은 비중을 유지했다. 4개구를 합친 신고가 거래가 200건으로, 서울 전체 신고가의 75%를 차지했다.

지난달 부동산 규제로 거래건수 집계가 지연되고 있지만, 이를 감안해도 4개구의 비중은 높은 편이다. 이달 1일부터 24일까지 21개구의 거래량은 565건으로 집계된다. 강남3구 등 4개구가 294건으로 각각 65.8%와 34.2%의 비중이다. 10·15 대책으로 서울 25개 전 자치구가 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 묶인 뒤, 원래 비(非)토허구역이던 21개 구에서는 허가 절차 업무 미숙에 의한 거래 지연 현상이 나타났다. 현재는 규제 시행 한 달이 지난 상황으로 21개구의 실거래 등록이 서서히 늘어나고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "정부가 규제로 고가 수요를 차단하려 했으나, 규제가 강화될수록 매수자들은 불확실성을 피하고 가치 보존성이 높은 지역으로 집중하는 '압축 투자' 성향을 보인다"며 "사실상 서울 핵심 지역의 희소성을 역설적으로 공인한 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

반면 서울 외곽 지역에서는 신고가 행렬이 사실상 끊기며 온도 차가 두드러졌다. 노원구와 강북구는 이달 각각 22건, 14건의 거래가 발생했다. 그러나 신고가는 한 건도 없었다. 10월에 노원·강북의 신고가 비중이 소폭이나마 집계됐던 것과 비교하면, 규제 이후 외곽 수요가 빠르게 위축된 것으로 보인다. '노·도·강' 중 도봉구만이 3%대의 신고가 비중을 기록했지만 유의미한 수준은 아니다. '금·관·구'(금천·관악·구로)도 구로구를 제외하면 신고가 비중 변화가 2%포인트 내외에 그쳤다.

한강벨트 주요 지역에서도 희비가 엇갈렸다. 성동구(66.7%), 동작구(58.3%), 영등포구(50%)는 이달 들어 신고가 거래 비중이 연중 최고치를 기록했다. 반면 광진구(25.0%), 강동구(33.3%), 마포구(20.0%)는 10월 대비 도리어 낮아진 것으로 나타났다. 윤 위원은 "마포와 성동구의 가장 큰 차이는 대규모 재개발 지역의 유무"라며 "성동구의 성수전략정비구역처럼 정비사업 기대감이 큰 지역에서는 매물이 나오기 무섭게 신고가로 체결되는 경우가 빈번하다"고 설명했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "연말은 전통적인 비수기라 거래와 가격 모두 조정이 되는 것이 일반적이지만, 현재는 규제로 인해 시장의 자연스러운 흐름이 왜곡된 상황"이라며 "당분간 서울 부동산 시장의 극심한 양극화가 이어질 가능성이 높다"고 전망했다. 그는 "강남권 주요 단지는 거래가 되는 족족 신고가가 나오는 반면 규제로 인해 실수요가 위축된 외곽 지역에서는 신고가가 나오기 힘들 것"이라고 했다.